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青客、蛋壳双双暴雷,长租公寓驶入深水区

2020-06-23 发布于 屯溪百科网
 

汇发网原标题:青客、蛋壳双双暴雷,长租公寓驶入深水区

汇发网时间倒回半年前,在雷声阵阵中艰巨走出来的青客公寓及蛋壳公寓,先后登岸资本市场,算是为长租公寓行业创造了半晌牢固。

2010年在海内萌芽的长租公寓,于2015年进入发作期,又在随后的5年里迅速降温。

2018年,市场上长租公寓品牌已超2000家。其中头部品牌有来自「中介系」的自若、蛋壳,有来自「房企系」的万科泊寓、龙湖冠寓、碧桂园碧家等等。

也是在同一年,长租公寓被曝出诸多负面,甲醛超标、抬升租金、租金贷等等一系列事件。再加上,各地政府相继出台稳定租金政策,划定租金每年增长幅度不能凌驾5%。

长租公寓的红利空间和想象空间都被堵死了。

汇发网后期鼎家公寓、乐伽公寓等行业内一批“高进低出”的爆雷,以及部门企业如远洋整体转让长租公寓部门的退出,宣告长租公寓正式进入退潮期。

汇发网而2019年,在长租公寓整体下坡路的情况下,青客公寓、蛋壳公寓的接连上市,为行业赢得了一丝喘息时间。但没有人能想到,突然发作的疫情黑天鹅会成为压垮骆驼的末了一根稻草。

汇发网本年6月初,有关青客公寓倒闭的听说愈演愈烈。青客方面紧急声明,称只是资金困难。紧接着6月18日,蛋壳公寓突发公告,称首创人高靖被地方政府部门观察,公司任命联合首创人、董事兼总裁崔岩成为临时CEO。

汇发网长租公寓唯二的上市公司双双暴雷,难免会令外界遐想,这个行业究竟怎么么?是偶合,照宿病入膏肓的征兆?

起源

长租公寓在海内始于2010年前后,包括YOU+、自若、优客逸家、青客都是在此时诞生。许多品牌首创人是从二房东或者房地产中介转型长租公寓,他们在创业历程敏锐的发明需求,从而成为海内第一批长租公寓玩家。

汇发网2013到2015年,长租公寓开始受到资本存眷,魔方得到华平资本3000万美金,以自持物业为主的新派公寓融资1.6亿元。由于租赁市场拥有遍及的发展远景,互联网+、房地产中介和旅店系都进入此赛道。

汇发网2015年可以称为海内公寓元年。

国度从金融、政策、房源、税收各方面支持租赁行业发展,广州等地方政府还推出了“租售同权”,即卖房和租房都可以享受到一样的教诲等社会资源,进一步推广长租公寓的发展。

随后,万科宣布“万村计划”,在天下各地建立新型的租赁社区,这标志着房地产开发商正式进入长租公寓。碧桂园、龙湖、旭辉、招商、金地陆续跟进,行业一片热闹。

汇发网而魔方、YOU+、蛋壳、自若这些早期玩家,为了抗衡巨头也加速了融资速率。2017年中国公寓行业证券化市场迈出紧张一步,“魔方公寓信托收益权资产支持计划”设立,召募资金到达3.5亿元,这是海内首单公寓行业资产化产物。

行业门槛越来越高,中小公寓难以融资,资本冲着头部企业。

退潮

资本麋集进入长租公寓的2015年,海内住房租金代价正在涨势。

国度统计局汗青数据显示,截至2015年3月,住房租金代价自有连续统计记载以来,已连续上涨45个月,最高月涨幅到达6%左右。

到2017年,数据显示天下房租水平又比2016年同期上涨了16.7%,而在一线都会屋子上涨的幅度则更大,比方北京、上海涨幅均在20%左右。

汇发网2018年炎天愈甚,因三个月内北京地域房租上涨15%-40%,各方舆论开始将矛头指向长租公寓,称为了抢占租房市场,动用租房贷等金融杠杆,从房东手里高价拿房,在形成市场垄断后,将哄抬的成本转移至租客。

我爱我家前副总裁胡景晖就曾公然炮轰,除了供应、需求、季候的因素外,自若、蛋壳等长租公寓用金融杠杆融资、以高出市场价20%-40%的代价争抢房源严重违反市场纪律。

事实上,2017年底长租公寓倒闭潮就已开始。

根据网上流传的一份倒闭名单,2017年有4家长租公寓品牌倒闭,而到2018年又有12家因资金链熬炼而退出,其中甚至另有鱼悦公寓如许房东携款跑路的极度个案存在。

2018年,长租公寓又被曝出另一个严重问题——租金贷。

所谓租金贷,是指长租公寓与第三方金融机构互助,让租户以借贷的方式实现分期付款,租户就月交付租房,而长租公寓可以从贷款机构得到合同期内的全部现金,再利用这个资金扩张房源。

汇发网公然资料显示,青客公寓与十几家金融机构举行了租金贷互助,租户使用租金贷支付租金的比例凌驾60%。同样,2019年蛋壳公寓使用“租金贷”的租客占比也凌驾60%。

汇发网租金贷对公寓企业而言,相当于提供了一个源源不停的资金池,只要公寓范围连续扩张租户不停签约,资金池就会越来越大,进而公寓便可以继续扩张范围,形成一个无穷循环。

汇发网但也并非没有风险,只是长租公寓将风险扔给了房东、租客以及全社会。胡景晖曾预言,长租公寓爆仓,一定比P2P爆雷更厉害。现在看来真是一语成谶,租房变贷款,信用做租金?

资本散场,长租公寓何以为继?

租金贷一定水平上改变了长租公寓传统的“二房东”模式,利用金融杠杆快速扩充范围,这是典型的资本玩法。但该模式有一个自然的缺陷,即无法红利。SOHO中国董事长潘石屹曾表示,长租公寓这个买卖基本都是亏的。

范围+现金流=没有利润,大部门长租公寓走的都是这种模式,业务自己不赚钱,靠范围在跑现金流,然后连续扩大范围,等候资本买单。

事实上,长租公寓背后的投资方,正是敦促蛋壳、青客等品牌上市的要害因素。投资方期待范围,品牌方自动催化,但受限于杂乱的管理体系和分散的供应链,盲目扩张范围一定会导致长租公寓“范围不经济”。

汇发网这从青客和蛋壳的财报中可以直寓目到。

2020年Q1蛋壳公寓营收为人民币19.396亿元,净亏损人民币12.344亿元,净利润率为-63.6%。

汇发网青客公寓也是云云。从2017财年-2019财年,青客公寓连续三个财年亏损。2017、2018、2019财年分别实现净亏损2.45亿元、4.99亿元、4.98亿元,截至2019年9月30日,累计亏损额到达22.78亿元。

汇发网另外,如今长租行业深受“租金贷”之困,2019年12月发表的《关于整理规范住房租赁市场秩序的意见》,明确划定了“住房租金贷款金额占比不得凌驾30%,凌驾比例的应当于2022年底前调解到位”。

这意味着范围+现金流的方式不再行之有用,也意味着长租公寓的扩张成本骤增。以是,青客公寓被曝倒闭也并非空穴来风,早在本年4月官方就已认可资金困难,而困难的源头一方面由于疫情这只黑天鹅,另一方面也有上面分析的因素。

而长租公寓一定要调解偏向,好比青客公寓正将旗下各主要都会的部门房源转交给建行旗下的衡宇租赁服务平台建融家园。云云一来,“范围缩水”就是一定,而且在行业没有找到新的利润增长点之前,资本自然更为理性。

以是,资本散场留给长租公寓的只有两条路,退出或者踏踏实实做二房东买卖。

抛开长租公寓甲醛超标、高进低出、抬升租金、范围陷阱等诸多问题不谈,二房东这门买卖实在欠好做。

起首,回报低。

长租行业的红利点目前仍以差价、服务费、金融服务费为主,而在租金贷遭整治的情况下,长租公寓又要面临成本上升租金降落,一定会导致营收遇困。

另外就是回报周期问题,蛋壳、青客平分散式租期较短在3-5年,毛利在10-30%之间,相对投入比力少,回本周期在1-2年不等。为了提高毛利缩短回本周期,长租公寓就要提高运转效率降低闲置率,而受疫情影响这险些成了不可能的事情,以是就出现了长租公寓“两头吃”的举动。

其次,空租率过高。

当前大多数长租公寓企业的租客平均周期依然维持在8个月左右,续约率不足50%,较短的租期和较低的续约率带来较高的获客成本的投入。空置率是悬在公寓谋划者的一把利剑,各人都在想着怎么把屋子租出去,而空置率也导致租金下滑。

末了,格式仍未确定。

青客被曝资金困难、蛋壳CEO被查,这给本就生不逢辰的长租公寓又泼了一盆冷水。无论青客、蛋壳,在资本市场的体现都欠好,市值较上市初期已经下跌3-4成,而且随着时间推移,疫情仍未排除,长租公寓的苦日子还将继续。

末了

只管赛道玩家有诸多毛病,但长租公寓仍是一个好赛道。

海内租房市场是一个万亿的大市场,有统计表明2020年租赁市场将到达1.6万亿,2025到达2.2万亿。

而根据外洋的经验,随着房价的上涨,租房的人群会越来越多。

美国存量住房约1.3亿套,到2015年底为主,美国有4390万个租赁家庭,租赁生齿1.1亿,靠近总生齿的三分之一。租金GMV到达5000亿美元以上,在美国越来越多人成为租房一族,租房市场不停扩大。

再看一下我们近邻日本。日本自从房地产泡沫破裂,生齿老化,房价降落。租金也随着房价的降落而降落,从2000年开始止跌回升,目前日本租房市场庞大而稳定。

日本租赁家庭占比高达35%,凌驾1800生齿选择租房居住,由于日本三大商圈房价比力高,工薪一族买不起,转向租房。收入与租房支出在30%以内,近20年来日本天下租金水平还出现缓慢降落趋势,各人更乐意去租房而非买房。

回到海内市场,长租行业的整体商业模式已然清晰。而且在政策监视、资本理性和玩家务实等多个层面下,长租公寓虽然洗牌仍在继续,但基本盘已经稳定。

坏消息是,长租公寓已经驶入深水区,中小公寓或面临较大的洗牌和淘汰概率,促使资本在投资长租领域时一会张望,二是对头部情有独钟。

好比自若,作为分散式公寓的头部单元,本年3月斩获了软银的10亿美元投资。

但自若的问题也没有解决,软银轮已经是国际投资机构的大手笔了,如果近期红利模式依然打不通,接下来是否会等来“孙宏斌轮“的继续押注呢?

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